Оценка стоимости квартиры: понятие, необходимость проведения
Оценка стоимости квартирыпредставляет собой начальный этап, предваряющий ту или иную процедуру, в отношении принадлежащей собственнику квартиры. После получения сведений о стоимости квартиры, её владелец приобретает возможность рационального планирования использования данной квартиры, например, с целью получения выгоды от её продажи, страхования и т.д. Рассмотрим, что же подразумевает понятие оценки стоимости квартиры, подробнее.
Квартира как объект недвижимости. Виды оценки квартиры
Прежде всего, необходимо отметить, что квартира является объектом недвижимости. В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ недвижимостью являются земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Все эти объекты, перечисленные в статье, равно как и квартиры, могут подвергаться оценочной процедуре, которая, по своей сути, во всех случаях является одинаковой.
Конкретно оценка стоимости квартиры или оценка рыночной стоимости недвижимости подразумевает определение рыночной стоимости права собственности или иных вещных прав в отношении оцениваемого объекта. Таким образом, в данном определении можно заметить указание на «рыночную стоимость» квартиры. То есть, под рыночной стоимостью подразумевается та стоимость, которую может получить её собственник при продаже этой квартиры в данный конкретный момент времени (стоимость, по которой продается аналогичная недвижимость на рынке недвижимости). При этом следует учитывать, что при оценке квартиры, обычно оценщик устанавливает среднюю стоимость квартиры: на рынке недвижимости существует коридор цен на квартиры – верхний и нижний лимит цен на сходные объекты недвижимости. Вот в пределах этих цен и устанавливается стоимость конкретной квартиры.
Однако, необходимо заметить, что следует различать еще и инвентаризационную стоимость квартиры. Инвентаризационная стоимость квартиры представляет собой стоимость объекта недвижимости с учетом коэффициента индексации и износа на момент отчуждения. Справка об инвентаризационной стоимости выдается БТИ на основании заявления лица, с приложением к заявлению правоустанавливающих документов на квартиру. Первоначальная инвентаризационная стоимость квартиры указывается в техническом паспорте на квартиру.
В чем же отличие оценки стоимости квартиры независимым оценщиком от инвентаризационной стоимости? В первом случае, стоимость квартиры определяется рынком недвижимости, на основании цен спроса и предложения на аналогичные по своим основным характеристикам объекты недвижимости (квартиры). Можно сказать, что это цена, по которой конкретная квартира может быть продана в данный момент времени на рынке недвижимости. Она зависит от многих факторов, например, от местоположения объекта, стоимости земли, оценки конструкции, и т.д.. Инвентаризационная оценка основывается только на стоимости конструкций объекта, в зависимости от затрат на строительство данного объекта. При этом какие-либо дополнительные параметры (такие, например, как стоимость земли), в расчет не берутся. Необходимо отметить, что при оценке стоимости квартиры оценщиком, в качестве основных документов у собственника квартиры требуют как раз справку из БТИ об инвентаризационной стоимости квартиры. Дальше в этой статье пойдет речь именно об оценке стоимости квартиры независимым оценщиком.
В каких случаях проводится оценка квартиры
Как уже указывалось выше, определение стоимости квартиры необходимо её владельцу в ряде случаев, при совершении тех или иных действий, в отношении квартиры. Этими случаями являются:
-использование квартиры в качестве объекта залога (ипотека). При определении стоимости квартиры в этом случае необходимо помнить одно правило: зачастую, банки принимают не все отчеты независимых оценщиков. Как правило, у каждого банка есть свой, аккредитированный оценщик, и только его отчет об оценке стоимости квартиры банк будет рассматривать. Поэтому, в случае ипотеки лучше всего, сначала выяснить в банке, отчет какого оценщика будет им принят к рассмотрению.
-заключение договора купли-продажи. В данном случае, оценка стоимости квартиры, помогает продавцу сориентироваться, на какую сумму он может рассчитывать, в случае продажи своей квартиры.
-проведение страхования квартиры. В связи с этим пунктом можно упомянуть и об оценке стоимости квартиры при нанесении ущерба (пожар, затопление, противоправные действия третьих лиц). В этом случае определяется размер ущерба и величина страхового возмещения. При возникновении разногласий со страховой компанией по поводу определения размера страховой выплаты, мнение независимого оценщика может служить основой для справедливого урегулирования конфликта.
-решение имущественных споров (в частности, например, при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов). Определение стоимости квартиры является обязательным условием справедливого раздела имущества.
-вступление в права наследства, получение квартиры по дарственной. В данных случаях, определение стоимости квартиры необходимо, прежде всего, для определения размера уплачиваемой госпошлины. Поэтому, в этом случае можно ограничиться стоимостью квартиры по справке из БТИ. Однако следует помнить, что в этом случае, у налоговой службы есть право доначислить налог до той суммы, которая должна была быть оплачена в виде налога с рыночной стоимости.
-декларирование имущества. В случае возникновения спора с налоговой инспекцией, по поводу определения величины налогооблагаемой базы для исчисления налога на имущество, наличие оценки стоимости имущества, имеет важное значение, при отстаивании собственником своих прав.
-отчет об оценке стоимости квартиры может быть использован в суде при рассмотрении дел, связанных с определением размера компенсационных выплат.
-приватизация. Поскольку, в данном случае происходит переход права собственности на недвижимость к физическому лицу, необходимо определить стоимость объекта, предаваемого государством, данному физическому лицу.
Вообще, отчет об оценке квартиры, подготовленный профессиональными оценщиками, является официальным документом, который принимается к рассмотрению кредитными отделами банков, судами, другими организациями и государственными учреждениями.
В заключении хотелось бы отметить, что оценка стоимости квартирыпрофессиональным оценщиком бывает обязательной в ряде случаев (например, при оформлении квартиры в залог банку, использовании информации о ее стоимости в суде и т.д.). В остальных ситуациях, когда помощь специализированных оценочных фирм не нужна, владелец квартиры может самостоятельно оценить свою квартиру, ориентируясь на цены аналогичной недвижимости. Источником информации в данном случае являются СМИ, местные газеты, интернет и т.д. Опираясь на сведения из этих источников, собственник квартиры может определить приблизительную стоимость своей квартиры, не прибегая к услугам третьих лиц.
В нашей стране понятие рыночной стоимости очень странное. Сама стоимость недвижимости у нас сильно завышена, а, как следствие, получается завышенной и оценочная стоимость. Просто на этом рынке слишком многие имеют хороший навар и не собираются с ним расставаться. Те же ипотечные кредиты под высокие проценты выгодны банкам. Если стоимость будет нормальной, когда человек в течении 5-10 лет сам сможет накопить на жилье, то тогда и такие проценты никто не будет платить. Там и оценщики, и страховщики, и риэлторы.
Приходилось сталкиваться с оценкой стоимости квартиры, поэтому знаю, что полезность подобной информации сложно переоценить. Вообще, нам при заключении договора купли-продажи посоветовали указать не оценочную стоимость БТИ, а действительную стоимость квартиры, ведь стоимость квартиры по справке из БТИ была раз в 20 меньше.
Да, полезная информация. В данный момент оценочная стоимость квартиры мне не нужна, но в дальнейшем может потребоваться. Нужно знать как это сделать правильно. Интересно, сколько стоит услуга?
Проинформирован - значит вооружен, сказал кто-то из великих. Так и эта публикация из разряда тех, которые можно спокойно заносить в библиотеку. Если не нам, то кому-то из наших друзей или знакомых она точно пригодится.
