Договор коммерческого найма (аренды) квартиры: форма, срок, права и обязанности сторон, порядок расторжения
Договор коммерческого найма (аренды) квартирызаключается, чаще всего, между двумя физическими лицами (хотя возможность участия в данном договоре с любой стороны юридических лиц, не исключается) – нанимателем квартиры и наймодателем. В данном договоре большинство положений регулируется по соглашению сторон, но, безусловно, если и строгие правила закона, соблюдение которых обязательно. О них, а так же о случаях расторжения договора коммерческого найма (аренды) квартиры пойдет речь ниже. Но прежде всего, необходимо сказать несколько слов о форме заключения данного договора.
Форма и срок действия договора коммерческого найма. Права и обязанности сторон по договору
По закону (ст. 674 ГК РФ) договор коммерческого найма (аренды) квартирызаключается в простой письменной форме. Нотариального удостоверения договор не требует, однако, по желанию сторон, такое удостоверение возможно. Кроме того, следует помнить о том, что после подписания договора необходимо составить акт передачи квартиры, а по окончании срока найма квартиры - акт сдачи жилого помещения.
По общему правилу, договор коммерческогонайма (аренды) квартирызаключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ). Возможно так же заключение краткосрочного договора найма – до одного года (ст. 683 ГК РФ). По истечении срока договора, наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма на новый срок. Это правило означает, что не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора, наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года квартиру внаем.
Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил такой договор найма с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Говоря о правах и обязанностях сторон по договору коммерческого найма (аренды) квартиры, необходимо обратить внимание на то, что большая часть вопросов о взаимных правах и обязанностях должна решаться по соглашению сторон. И, как уже говорилось выше, лишь некоторые моменты, о правах и обязанностях сторон, четко прописаны в законе. Так, к основным обязанностям наймодателя относятся:
-передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания -во время действия договора найма наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома (в котором находится сданная квартира), предоставлять/обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в квартире (ч. 2 ст. 676 ГК РФ) -производить капитальный ремонт сданного жилого помещения (квартиры) за свой счет. Это правило может изменяться соглашением сторон -запрещается без согласия нанимателя переоборудовать сданную квартиру, если при переоборудовании существенно изменяются условия пользования квартирой
Так же наймодателю сданной квартиры следует помнить о следующем правиле. Сдаваемая внаем квартира, является для её собственника дополнительным источником дохода. В связи с этим, поскольку наймодатель получает от нанимателя вознаграждение, он лишается всех остальных льгот по закону на содержание, обслуживание и ремонт сдаваемой квартиры.
К основным правам и обязанностям нанимателя, по договору коммерческого найма, относятся:
-использование жилого помещения только для проживания -обеспечение сохранности квартиры и поддержание её в надлежащем состоянии -своевременное внесение платы за жилое помещение. Вопрос о порядке внесения коммунальных платежей решается по соглашению сторон -наниматель обязан производить текущий ремонт жилого помещения (если стороны в договоре не оговорили иное) -при невыполнении наймодателем своих обязанностей по капитальному ремонту, наниматель вправе произвести ремонт самостоятельно, с отнесением всех расходов по их сметной стоимости за счет наймодателя -наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию сданной квартиры без согласия наймодателя -так же законом установлено право нанимателя по договору коммерческого найма (аренды) квартиры сдачи жилого помещения в поднаем (ст. 685 ГК РФ), а также право вселения временных жильцов (ст. 680 ГК РФ).
Говоря о преимущественном праве нанимателя на заключение договора, уже упоминалось об ответственности наймодателя за нарушение этого правила. Однако, особого внимания заслуживает упоминание об особенностях ответственности нанимателя и лиц, проживающих с ним. Наниматель должен помнить, что договор коммерческого найма (аренды) заключается непосредственно между ним и наймодателем, а все остальные граждане, проживающие совместно с нанимателем в квартире, просто перечисляются в договоре, но не несут перед наймодателем никакой ответственности. Поэтому, за все действия таких лиц, нарушающие договор, перед наймодателем отвечать будет наниматель.
Если лицо, являющееся нанимателем квартиры, не устраивает такая форма ответственности, он может заключить с проживающими с ним лицами отдельный договор. В нем должно быть указано, что ответственность всех проживающих лиц, в том числе и нанимателя, перед наймодателем, будет солидарной (т.е. все проживающие в квартире лица несут перед наймодателем ответственность в равных долях). О заключении такого договора обязательно нужно поставить в известность наймодателя; такой договор становится неотъемлемой частью основного договора коммерческого найма. При этом, все лица, проживающие совместно с нанимателем, становятся сонанимателями, и приобретают определенные права по отношению друг к другу. Так, если один из сонанимателей полностью оплатил жилье за определенный период времени, то он имеет право требовать от других сонанимателей оплатить ему их часть долга (ст.325 КГ РФ).
Расторжение договора коммерческого найма квартиры
Наниматель вправе расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения в любой момент, с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор в случаях:
-невнесения нанимателем платы за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа -разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает -если наниматель (другие граждане, за действия которых он отвечает), используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и интересы соседей, и не устраняют эти нарушения после предупреждения наймодателем о необходимости их устранения
В случае обращения наймодателем в суд с требованием о расторжении договора коммерческого найма (аренды) квартиры по одному из указанных оснований, суд вправе дать нанимателю срок (не более года) для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. Если наниматель не устранит нарушения в срок, после повторного обращения наймодателя в суд, договор будет расторгнут. При этом по просьбе нанимателя суд в решении может отсрочить его исполнение на срок не более одного года.
Так же, договор может быть расторгнут через суд по требованию любой из сторон, в случаях:
-если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния -в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством
После расторжения договора наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
Несмотря на то, что характер правоотношений по поводу коммерческого найма (аренды) квартиры в большинстве случаев зависит от соглашения договаривающихся, сторонам, важно так же знать о том, что они должны обязательно учитывать, при заключении договора, а так же, в каких случаях, они могут его расторгнуть.
В данном случае речь идет о том, что наймодатель не может заключить договор в течении года с новым нанимателем именно на тех же самых условиях, что и с первоначальным нанимателем. Если же условия договора найма с новым нанимателем другие - то это правило не действует
Странным показалось, что наймодатель не может через год вселить других жильцов по своему желанию, ведь это его квартира. Хотя, наверно, можно предложить условия, на которые прежний наниматель не согласится.
