Право на проведение капитального ремонта квартиры по договору социального найма
Прежде всего, следует указать, что сторонами по договору социального найма являются наймодатель – собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (уполномоченные от его имени органы) и граждане – наниматели данного жилья. В соответствии нормами Жилищного кодекса РФ, наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт предоставленного нанимателю жилья, а наниматель, соответственно, имеет право требовать проведения капитального ремонта квартиры. В случае нарушения этой обязанности (либо ненадлежащего/несвоевременного её исполнения), наниматель, по своему выбору, вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанной обязанности наймодателя.
Право на переселение в другое жилое помещение в связи с проведением капитального ремонта жилья
Итак, наймодатель обязан произвести капитальный ремонт предоставленного жилого помещения. Однако, капитальный ремонт это процесс длительный и глобальный. А значит, во-первых, при его проведении, проживать в том же помещении, где будет идти ремонт, как правило, невозможно. Кроме того, в результате капитального ремонта, может возникнуть ситуация, когда:
- ремонтируемое помещение не может быть сохранено в принципе
- или его общая площадь уменьшится (и тогда наниматель может быть признан нуждающимся в жилом помещении)
- или наоборот, увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи нанимателя, существенно превысит норму предоставления. Какие права в данном случае будет иметь наниматель квартиры?
1. Временное выселение нанимателя на период проведения капитального ремонта. Как уже было сказано выше, капитальный ремонт – это явление длительное, и обычно проводить его без выселения нанимателя из квартиры нельзя. В связи с этим, наймодатель обязан предоставить нанимателю другое жилье, на время проведения капитального ремонта. Это жилье предоставляется из жилых помещений маневренного фонда. Следует отметить, что такое жилье (для временного проживания на период проведения капитального ремонта), предоставляется нанимателю на основании заключаемого с ним договора найма. При этом договор социального найма ремонтируемого жилья остается в силе и не расторгается. Необходимо помнить, что переселение нанимателя в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.
Так же следует учитывать еще один момент. Предоставляемое жилье маневренного фонда должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания граждан, и отвечать установленным санитарным и техническим правилам, нормам и иным требованиям законодательства. Однако, данное жилье (жилье маневренного фонда) может не отвечать требованиям благоустроенности, а именно, быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным, по общей площади, ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.
2. Переселение нанимателя в связи с проведением капитального ремонта. В законодательстве предусмотрено следующее положение: если капитальный ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, наймодатель может вместо переселения нанимателя в квартиру маневренного фонда (о чем говорилось выше) сразу предоставить ему в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. Предыдущий договор социального найма ремонтируемой квартиры при этом расторгается.
При проведении капитального ремонта (реконструкции) жилого помещения может возникнуть и такая ситуация, когда ремонтируемое помещение либо вообще не может быть сохранено, либо его площадь значительно уменьшится или значительно увеличится. В этом случае, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта.
Следует помнить, что наниматель имеет право после окончания капитального ремонта, по желанию, вернуться именно в отремонтированную квартиру (это его право распространяется только на случай, если после капитального ремонта жилое помещение уменьшилось, но не увеличилось по общей площади).
В заключении хотелось бы обозначить момент, связанный с оплатой коммунальных услуг и платой за жилое помещение. Очень часто возникает такой вопрос – за какое конкретно помещение наниматель должен платить – за жилье, предоставленное в маневренном фонде для временного проживания, за жилье по договору социального найма, находящееся в ремонте, или даже, возможно, за оба жилых помещения? Хотя четкого указания в законе на это нет, но из анализа ст.100 ч.5 и ст.67 ч.3 п.5 можно сделать следующий вывод: наниматель должен вносить коммунальные услуги и плату за то жилое помещение, которое ему предоставлено по заключенному и действующему на данный момент времени договору. Если заключен договор социального найма – то за жилье по этому договору, если заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда (на время проведения капитального ремонта) наниматель платит только за это жилое помещение маневренного фонда.
Надеемся, что данные советы РеПо – ремонта позитивного помогут вам разобраться в некоторых вопросах договора социального найма квартир, а именно, в нюансах капитального ремонта. 
