Разрешение на строительство на индивидуальном земельном участке. Необходимые документы, процедура получения разрешения
Разрешение на строительство- это первый документ, получением которого стоит озаботиться собственнику земельного участка, желающему возвести на нем то или иное сооружение. Зачастую, многие граждане, приобретя земельный участок, сразу хотят воплотить в жизнь свою мечту о собственном доме и незамедлительно начинают возводить на участке постройки. Однако, такой подход к вопросу застройки является неверным и в будущем грозит серьезными проблемами застройщику. Разрешение на строительство – это необходимый документ, который нужно оформить еще до того, как начнется стройка.
Разрешение на строительство – понятие
Для начала необходимо определиться с понятием разрешения на строительство и с нормативно – правовыми документами, устанавливающими правила его выдачи. Основными законодательными актами, регулирующими выдачу разрешения на строительство, являются Градостроительный кодекс РФ и Свод правил по проектированию и строительству СП 11-III-99 "Разработка, согласование, утверждение, состав проектно-планировочной документации на застройку территорий малоэтажного жилищного строительства". Итак, в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ «разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории … и дающий застройщику право осуществлять строительство…».
Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет. Разрешение на строительство оформляется в двух экземплярах. Один экземпляр выдается застройщику. Второй экземпляр хранится в архиве органа местного самоуправления.
Законом так же предусмотрены некоторые случаи, когда на определенные объекты строительства, получение разрешения не требуется:
-строительство гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; -строительство объектов, не являющихся объектами капитального строительства ; -строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; -изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом ; -капитального ремонта объектов капитального строительства.
Кроме того, законодательством предусмотрена возможность субъектов РФ самостоятельно определять дополнительные случаи, когда разрешение на строительство не требуется (безусловно, эти случаи не должны противоречить федеральному законодательству).
Поскольку, получение разрешения на строительство является обязательным условием законности постройки, граждане, игнорирующие получение этого разрешения, нарушают закон, и их постройки признаются самовольными. Самовольная постройка (ст.222 Гражданского кодекса РФ) – это недвижимое имущество, возведенное на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; либо недвижимость, созданная без получения соответствующего разрешения; либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, самовольно построившее сооружение, не приобретает права собственности на него и не может им распоряжаться. Кроме того, в соответствии с Кодексом об административных нарушениях, лицо, возведшее такую самовольную постройку, подвергается взысканию в виде штрафа.
Прежде чем перейти к рассмотрению следующего вопроса, необходимо упомянуть о важном моменте. Градостроительный кодекс РФ позволяет застройщику индивидуального жилого дома на одну семью, при высоте объекта не более трех этажей, строиться без проекта дома. Если же застройщик пожелает, то он может предоставить в муниципальные органы проектную документацию. Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме, и в виде карт (схем), которая определяет архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические параметры будущей стройки.
Документы, необходимые для получения разрешения на строительство. Процедура получения разрешения
Поскольку строительство того или иного объекта происходит на территории земельного участка, принадлежащего гражданину на том или ином основании, то прежде чем получать разрешение на строительство на данном земельном участке, необходимо иметь (оформить) все правоустанавливающие документы на него.
Если земельный участок лица, планирующего строительство на нем, оформлен в соответствии с законодательством и к нему нет никаких нареканий, то гражданин может перейти к процедуре получения разрешения на строительство. При этом следует помнить о некоторых правилах:
-если строительство ведется в черте населенного пункта, то оно может проводиться исключительно в соответствии с градостроительной документацией ; -для индивидуального малоэтажного строительства может использоваться только тот земельный участок, который на схеме территориального развития населенного пункта отмечен, как территория для данного вида строительства ; -любой загородный земельный участок, имеющий строительное предназначение, может использоваться для индивидуальной застройки.
Выдача разрешения на строительство осуществляется уполномоченным органом (как правило, это департамент (управление) архитектуры данного муниципального образования) по заявлению застройщика. Таким образом, лицу, планирующему строительство, необходимо обратиться в данный орган с заявлением и следующими документами (перечисленные ниже документы могут направляться застройщиком в органы в электронной форме):
1.Правоустанавливающие документы на земельный участок; 2.Градостроительный план земельного участка; 3.Схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.
Рассмотрение заявления и приложенных к нему документов, осуществляется уполномоченным органом в течение 10 дней, по истечении которых, выдается разрешение на строительство или отказывается в выдаче, с указанием причин отказа. Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть обжалован застройщиком в судебном порядке.
Затем составляется проектная документация, в состав которой обязательно включаются следующие материалы:
-постановление администрации о разрешении строительства; -документ, удостоверяющий право застройщика на земельный участок; -согласованный проект жилого, садового, дачного дома и других строений (планы, фасады и разрезы жилого дома, с указанием состава помещений и их техническо-экономических показателей); -проект застройки земельного участка, выполненный на плане топографической съемки земельного участка в М 1:500 ; -акт выноса в натуру границ участка и осей строений; -технические условия на подключение объекта строительства к сетям инженерных коммуникаций.
Необходимо помнить, что все эти документы согласовываются с соответствующими службами: отделением пожарной охраны, санитарно- эпидемиологической станцией, коммунальными конторами.
Для разработки этой документации застройщик может обратиться в архитектурно-планировочные бюро при отделах архитектуры и градостроительства, проектные институты или другие проектно-строительные организации, а также к частным архитекторам или инженерам. В последнем случае, потребуется дополнительное согласование с главным архитектором.
После обмера земельного участка на местности с разбивкой габаритов всех строений, который выполняют работники органа архитектуры и градостроительства в присутствии застройщика, и составления соответствующего акта, застройщику выдается строительный паспорт. После этого можно приступать непосредственно к строительству.
Строительство собственного дома на индивидуальном земельном участке – процесс долгий и трудный. Одной из его важных составляющих является полное и правильное законодательное оформление всех документов, сопровождающих данный процесс. Получение разрешения на строительство – один из самых первых шагов, которые должен совершить человек, решивший построить собственный дом.
Ну, проект при ижс не обязателен по Градостроительному кодексу. Другое дело, что желателен. Если вы строите дом до 3 этажей на одну семью, то можно обойтись и без него. Что вы там построите, это будет неизвестно, но те не менее. Кроме геодезии, надо еще делать и геологию по хорошему, чтобы ваш дом не пошел трещинами. А главное не забыть, что мансарда и подвал - тоже этажи. Пока что.
Интересная статья, но на сегодняшний день собрать все необходимые документы и обойти всех чиновников не совсем возможно. Зачастую дать взятку соответствующему лицу куда проще и дешевле.
Все достаточно подробно описано, конечно, процесс получения этого разрешения для большинства покажется нелегким, но думаю, что это не отобьет желания осуществить мечту многих о собственном доме.
Да уж, и строить не захочется, пока оформишь все документы. Но их игнорировать нельзя. Если не ошибаюсь, есть фирмы, занимающиеся оформлением документов для строительства, можно воспользоваться их услугами.
Спасибо за информацию, которая крайне необходима для обустройства земельного участка. Хоть и нелегкая это работа - выстроить дом с пустоты и болота, но хотя бы знаешь, что тебя ожидает на этом пути.
Кроме того, законодательством предусмотрена возможность субъектов РФ самостоятельно определять дополнительные случаи, когда разрешение на строительство не требуется (безусловно, эти случаи не должны противоречить федеральному законодательству). 
Если земельный участок лица, планирующего строительство на нем, оформлен в соответствии с законодательством и к нему нет никаких нареканий, то гражданин может перейти к процедуре получения разрешения на строительство. При этом следует помнить о некоторых правилах: 
Необходимо помнить, что все эти документы согласовываются с соответствующими службами: отделением пожарной охраны, санитарно- эпидемиологической станцией, коммунальными конторами. 
